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9月26日,中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”,从最高层面发出了房地产的救市信号。作为回应,四大一线城市纷纷放松限购。一线城市对于全国楼市具有风向标意义,考虑到最近股市在政策刺激下暴涨,那么,楼市也会像股市一样大幅反弹吗?

在四大一线城市中,广州解除限购的步伐最为彻底,完全解除了各种限购政策。无论是本地户籍还是外地人口,都可以在广州自由买房,没有任何限制。广州的限购政策持续了14年之后,完全回归常态。

深圳,上海和北京的限购虽然暂时还没有完全打开,但也在一步步放松,比如深圳对于非中心城区已经不再有任何限购,上海和北京下调对外地人士的社保或个税年限要求等等。在中央对房地产止跌回稳的要求之下,预计深圳、上海和北京解除限购的尺度还会越来越大,不排除到最后完全放开。

那么,一线城市陆续放开限购,房价会出现反弹吗?尤其是最近国家出台一系列刺激经济的组合拳,股市已经被彻底引爆,楼市是否也会像股市一样,在政策利好之下快速反弹呢?

想要让楼市像股市一样快速暴涨,这种可能性并不大。

首先,股市是一个适合短线操作的场所。在投资者狂热情绪和大规模资金推动下,股价可以在几天之内就被迅速拉高。而且,很多投机资金可以很方便在股市快进快出,博取短期收益之后快速离场。但是楼市并不适合短线操作,从进场到套现需要较长周期,所以,这就注定了短线资金很难大规模涌入楼市。

其次,A 股市场之所以能够被点燃,除了政策刺激之外,还因为A 股市场已经足够低,A 股市场长期在3000点左右徘徊,除了个别牛市之外,大部分时间都处在盘整或者下跌区间。从估值水平来看,A 股的市盈率已经处于历史底部,而且低于国际水平。

但是楼市完全不同,国内房价在经过了20年高速上涨之后,已经处于极高位置,即使在最近几年有所下降,但是仍然很高,以房价收入比来看,国内房价,尤其是一线城市房价,在全球范围内也高居前列。和A 股市场的股价相比,国内房价还远远没有跌到位,也就很难吸引到大规模资金进场。

更重要的是,楼市的供求关系,决定了房价难以大幅反弹。

我国房地产市场已经度过了短缺时代,无论是人均住房面积,还是人均住房套数,在国际上都已经处于高水平。也正是在这样的背景下,去年中央对我国房地产市场做出了重要判断——我国房地产市场供求关系发生重大变化。

即使是一线城市,楼市库存也处在极高水平。正是在高库存压力之下,住房以旧换新模式变得越来越流行,越来越多地方政府开始鼓励国资收储住宅。

解除限购如果能够刺激楼市,需要有一个重要的先决条件,那就是当前市场上还有很多需求,因为限购政策被挡在门外。所以一旦解除限购之后,这些需求就可以蜂拥而入,推动楼市复苏。但现实情况是,除了个别外地户籍的刚需确实因为限购没有购房资格,真正被限购挡在门外的需求已经很少,所谓解除限购就能迎来大量购房者,更多只是一种虚幻的想象。

解除限购是否会刺激房价上涨,其实很多城市都已经给出了答案。过去一年多来,国内除了四大一线城市,绝大多数城市都已经完全放开了限购,那么,有多少城市因为解除限购而出现了房价上涨呢?一个都没有。

一线城市放开限购是否就能有所不同呢?在国内所有已经放开限购的城市当中,最接近一线城市的是厦门。一直以来,厦门房价在全国高居第四,仅次于北京、上海和深圳,比广州还高,所以,如果仅以房价来看,厦门是当之无愧的一线楼市。

2023年11月,厦门全面放开了限购政策,在全市范围(包括岛内)购买一手、二手商品住房,不再审核购房人资格。那么,厦门限购解除之后,房价是否出现了暴涨呢?

以国家统计局的数据来看,全面放开限购的头两个月,厦门的新建住宅价格和二手房价价格不仅没有任何反弹,反而继续下跌。进入2024年之后,厦门房价更是加速下跌,今年8月份,厦门新建住宅同比下跌10.7%,二手房同比下跌14.6%,在全国楼市跌幅居前。

厦门岛内一向被视为寸土寸金,很多人都认为厦门如果放开限购,厦门周边甚至全国有钱人都会涌来厦门买房置业。但事实上,厦门放开限购之后,房价反而加速下跌,而且领跌全国,并没有出现想象中的疯抢。

这个事实充分说明,当前楼市供应的稀缺性早就已经不存在,真正稀缺的是需求。在供给越来越多,而需求越来越少的背景下,放开限购的真正意义只在于方便了部分刚需,在短期之内改变买卖双方的心理,但是从中长期来看,改变不了楼市的根本走向。

这一轮政策刺激虽然点燃了股市,但是很难在楼市产生同样的效果。即使是政策目标,对于楼市也只是“止跌回稳”,而不是“止跌回升”。对于当前的楼市,能够止跌,就已经是一个积极的信号。

来源:三联生活周刊